小区管家到底该管啥？（下）
“上次我家下水道堵了，我还和物业闹得挺不愉快的，看了报纸才知道，压根不是人家的错，看来我得给人家好好道个歉了。”
“原来电梯每年都要安全监测啊！我们单元的电梯就总坏，我得去看看有没有《安全使用许可证》，要是没有，我得找物业讨个说法。”
…………
6月11日，本报独家推出的《小区管家到底该管啥？》系列报道上篇，在社会上引起强烈反响。不少业主打来电话说，看了报道才知道，原来小区物业管理还有这么多说道儿。
不过，更多的业主是来电咨询：“物业费里，包不包括小区道路维修养护的钱啊？”“顶楼漏雨长毛，找谁负责啊？”……
本期，记者就这些问题，再跟广大业主好好唠唠。
小区道路破损，物业该不该给修？
事例
东风新村9-74B居民反映，楼前道路坑洼不平。“一下雨，地上都是水坑，每次路过都溅一裤腿的泥。”
一位女士说：“穿高跟鞋都要小心点儿，一不留神就得崴脚。”
解释 小破损物业负责，大问题得申请资金
对此问题，葛方敬表示，小区道路和房屋质量问题一样，一级收费标准要求物业每周对道路、路面、侧石、井盖等进行检查，发现道路侧石、路面单块长度小于1米或面积小于1平方米的损坏，要及时维修，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。二级要求每半月检查一次；三级、四级要求每月检查一次，只要道路不积水、窨井不漫溢、井盖无缺损即可。
如果道路有大的质量问题，塌陷、破损严重，就需要政府出资或申请大修资金进行整体维修了。
另外，物业只负责小区内的污水窨井，其它窨井，例如通信、燃气、供热等井盖破损，由相关单位负责维修。
房屋漏雨长毛，到底该找谁负责？
事例
家住益民小区的张秀兰一直拒绝缴纳物业费，原因是屋里墙体长毛、漏雨，物业不及时维修。“从棚到墙全长毛了，灯四周全漏水，到了冬天，阳台结的冰有十多厘米厚，物业根本就不管，我凭啥给他钱？”
新华园1号楼2单元的业主也反映，601和602室外侧马赛克、外墙皮脱落严重，存在严重的安全隐患。
解释 过保修期后，小面积物业修，大修还得动基金
“房屋漏雨长毛、墙体裂缝、外墙皮脱落都是房屋质量引发的问题，在保修期内的，由开发建设单位负责保修；过了保修期的，大修应该动用基金，小修归物业负责。”据葛方敬介绍，按照目前的标准，物业负责的是内外墙面，每处在1平方米以下的小面积修补，公共过道、门窗、五金件等设施设备标识修补，扶手、栏杆、灯杆补刷油漆，也都在物业管理范围之内。单块门窗玻璃面积小于1平方米的，也由物业负责更换。
其中，一级收费服务标准要求墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳儿、无缺损；二级则要求无明显剥落，墙面修补应保持与原墙面材质一致；三级、四级要求无大面积剥落，有缺损时及时修补。
房屋结构检查上，一级、二级要求每年检查两次以上，三级、四级要求每年检查一次，涉及使用安全的部位要每季度检查一次，并有相关记录。发现损坏要及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
一级、二级要每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。三级、四级对屋顶检查方面并无要求。
楼内公共部位的门窗，一级要求每天巡视，二级要求每周巡视一次，三级、四级均为每半月巡视一次，要保持玻璃、门窗配件完好，开闭灵活。
“自房屋验收之日起，因房屋质量引发的问题，每处损坏面积在1平方米以上的，5年内由开发商负责维修解决。”葛方敬说，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。保修期限内出现质量问题，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知，由施工单位予以保修或抢修。
5年后，房屋出现质量问题，可以经业委会和物业企业申请，按程序征求相关业主同意后，启动住房维修基金。一般业主在买房之初，都会按一定比例向售房单位交纳维修基金。
“我市的住房维修基金收取标准是，住宅面积25元/平方米。”葛方敬说，如果低于原标准总量的三分之一就需要续筹。
可在我市，一些老楼在建设之初就没有设立住房维修基金，那该怎么办呢？
对此，葛方敬解释说，这种情况下，应由物业上报主管部门，然后由主管部门向政府申请大修资金解决。“近几年的老区改造工程，对年头久远的老楼整体翻新，都属于大修范畴。”
另外，业户自家窗户出问题不归物业负责。无论是使用年限过长、窗户老化，还是业主自己新买的窗户，出现漏雨长毛问题，都需要业主自己解决。
楼道应该多久清扫一回啊？
事例
走进东风新村H区，不仅楼道卫生差，而且玻璃也特别脏，在小区绿地里随处可以看到垃圾和杂物。
“楼道好久都不扫一回。”万宝小区的居民也反映：“楼顶的签到表就是个摆设，保洁员上来一次连续签好几个名。如果今天是1日，签到表能签到5日。”
解释 一、二、三级要求每天清扫一次，四级隔日清扫一次
根据收费标准，一级要求地面、墙面、道路、场地和绿地每天清扫一次以上，8小时巡回保洁。地面5至10月每周拖洗一次以上，目视地面干净，垃圾滞留时间不能超过两个小时；楼梯扶手、栏杆、窗台隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘；门、窗等玻璃5至10月每月擦拭一次，目视洁净、光亮、无灰尘；楼内按楼层设置垃圾收集点，每日清理两次，收集点周围地面没有散落垃圾、无污迹、无异味；楼外垃圾箱房有专人管理，生活垃圾封闭存放，垃圾箱房每日清理一次以上，垃圾清运及时，整体清洁，无异味；果皮箱和垃圾桶每日清理一次，每周擦拭一次，无满溢、无异味、无污迹。
二级要求地面、墙面、道路、场地和绿地每日清扫一次，5至10月每半月拖洗一次，目视地面清洁无杂物；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹两次，保持基本无灰尘；门、窗等玻璃5至10月每两月擦拭一次，目视明亮无污迹；高层楼内按幢、多层按物业管理需要配置垃圾收集点，收集点每日清理两次，保证周围地面无散落垃圾、无污迹、无明显异味；楼外垃圾箱房有专人管理，生活垃圾封闭存放，周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，垃圾清运及时；果皮箱和垃圾桶每日清理一次，每半月擦拭一次，无满溢、无异味、无污迹。
和一、二级相比，三级要求更低一些：地面每日清扫一次，5至10月每月拖洗一次，楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹一次；门、窗等玻璃5至10月每个季度擦拭一次；楼内垃圾由居民自行投放至小区集中投放点；道路、场地、绿地每日清扫一次，无卫生死角；楼外垃圾箱房每天清扫一次，保持周围整洁，垃圾清运及时。
四级收费标准只要求了保洁频次：地面隔日清扫一次，地面无垃圾堆积即可；楼梯扶手、栏杆、窗台每半月擦抹一次；门、窗等玻璃每年5至10月擦拭两次；道路、场地、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾；楼外垃圾箱房每天清扫一次，保持周围整洁，垃圾清运及时。
单元门关不上，这事物业得负责解决吧？
事例
“这电子门不好使，谁都能往里进，和天天敞着单元门有啥区别啊？”学府花园的业主向记者抱怨，有的门无论冬夏都有条大缝子，关也关不严；有的看上去是锁着的，可一拉就开。“住在这儿，也太没有安全感了啊！”
拥军一区，电子门系统更是损坏严重。去年刚经过老区改造，有的新换的电子门，没用上多久就已经不好使了。
解释 单元门使用满一年后不好使，才归物业管
葛方敬介绍说，单元门主体结构及电路板等主要部件，一年之内由开发商或建设单位负责保修。一般情况下，出现门铃门锁不好使、线路问题等情况，都由物业负责日常保养、维修，系统运行的成本也由物业承担。但需要注意的是，物业只需要保持电子防盗门使用正常即可，业主室内话机损坏，不在物业维修范畴。
健身器材的维修费，包含在物业费里吗？
事例
东风新村4-21号楼前广场没有健身器材，居民找到物业，想让物业给安装几个。
万宝的居民也反映，二区公园里健身器材的固定螺栓没有了，担心使用时会发生危险。
东风新村一区的居民也反映，1-50号楼前的凉亭棚顶坏了，物业迟迟没有维修。
解释 健身器材、凉亭、休闲座椅的维修保养都是“管家”分内事
小区公共部位的休闲座椅、凉亭、雕塑、景观小品以及室外健身设施、儿童乐园等设备的运行、保养、维修都归物业负责。但接管时没有的，物业也没有义务出资添置。
其中，一级标准收费的物业需要每天巡查一次，除了需要更换的以外，发现损坏要立即修复，保证器械、设施的安全使用。二级要求每周巡查一次，三级、四级则没有相关要求。
（转载自大庆日报）