这些事，不归物业管
有些事情，虽然发生在小区中，但业主找到物业了，物业有时也无能为力，这让业主十分不解。
对此，市城管委物业办主任葛方敬表示，物业企业没有执法权，除了正常物业服务以外，即使发现了损害业主利益的事情，只可以告知、劝阻、制止，如果对方不听，就只能去协调相关职能部门解决。
下面，记者就将业主来电咨询的部分问题分门别类，给大家再分析分析。
这些事儿，得找城管
事例
家住东风新村七区的赵女士告诉记者，楼下的商服总是放大喇叭，白天想安静会儿都不行。“家里住的都是老人，休息不好不影响身体健康吗？”
万宝小区居民也反映，1-55号楼4单元101室，有人用机器加工产品，严重扰民。
澳龙新城小区的杜女士说，小区的大门和小广场附近总有乱摆摊的。“有人把摊位支在草坪上，草都快踩没了。”
西晓楼区的肖女士也告诉记者，楼下的绿化带、花圃都被居民弄成了“小菜园”，一些“地主”还扎了不少栅栏，把“小菜园”围了起来。“有的人甚至把地圈起来养鸡、养狗。长了好几年的树都给砍了，太让人心疼了。”
解释
擅自占用居民区道路等地点摆摊设点、堆放物料，户外经营噪音扰民、在居民区道路两侧及广场周边进行店外经营、作业、展示商品、摆放物品，露天烧烤和收集、处置餐厨垃圾，从事室外（不含集贸市场内）畜禽屠宰，占用道路、广场从事经营性维修、清洗机动车辆，未经批准擅自设置户外牌匾、广告标牌等户外设施等行为，应由城管部门按照《黑龙江省城市市容和环境卫生管理条例》依法予以取缔，并进行处罚；构成犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任。
在居住区内从事“小开荒”等占用或破坏城市绿地的行为，由城管部门按照《黑龙江省实施〈城市绿化条例〉办法》第二十二条的规定，责令限期返还绿化用地，恢复原状，并处以500元至1000元罚款。
在居住区内未经批准擅自占用、挖掘小区道路、场地，损害业主共同利益的，由城管部门按照《物业管理条例》第六十六条的规定，给予警告，对个人并处1000元以上1万元以下的罚款，对单位并处5万元以上20万元以下的罚款。
这些事儿，得找房产
事例
家住东风新村五区的李阿姨告诉记者：“我们小区沿街有个包子铺，为了空间大点儿，屋里除了卫生间外的所有墙体，包括承重墙全砸了。那可是一楼啊，楼上住户的安全谁来负责？”李阿姨说，她发现后就将此事告诉了物业，物业去说了几次，根本就没管用。
东风新村十区的薛女士也说，小区周围饭店、餐馆比较多，不少餐馆就近在小区里租房子，当作员工宿舍。“一间房子里，住十多个人，连厨房、阳台都摆上了床铺。”
解释
葛方敬说，如果有住户砸承重墙，业主举报或物业工作人员检查发现后，物业工作人员应该上前制止，并告知对方这样是不对的，同时下达整改通知单。如果对方不听劝阻，物业就应该将此情况上报给房产管理部门，由房产管理部门解决。
另外，改变居住区内住宅、车库的使用性质（将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人居住）也是违法、违规的。物业制止无效，也应上报房产管理部门，由房产管理部门按照《商品房屋租赁管理办法》进行处罚。
这些事儿，得找工商
事例
家住绿色家园的杨先生向记者反映，小区里的很多车库都变成了商服。“这人来人往的，小区乱不说，住户出行也不安全。”
东风新村七区，不少一楼住户也根据“地形”优势，把自家变成了商服，有的还在阳台窗户上开了个小门，方便顾客出入。
解释
葛方敬介绍，擅自住改商、将车库出租做商服的经营行为，大部分没有工商部门颁发的经营许可。因此，应由工商部门及相关许可单位按照《无照经营查处取缔办法》第四条、第十四条规定，依法予以取缔，没收违法所得；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
这些事儿，得找公安
事例
湖滨教师花园A区的孟女士说，楼下住户晚上总打麻将，哗啦哗啦的，还经常大声嚷嚷。“根本睡不好，都快神经衰弱了。”
“一到晚上，小区里的道路、绿地、消防通道全被私家车占得严严实实的，连个轮椅都推不出去。”远望小区的赵大爷很是担心：“小区里老人多，万一谁得个急病、发生个火灾啥的，里面的人出不去，外面的车也进不来，这得多耽误事儿。”
解释
邻里矛盾、小区里有人打架、业主东西丢失、车被划坏等，都属于治安问题。遇到此类事件，如果自己处理不好，或是事态发展严重的，第一时间应该选择报警。因为即使物业来了，也只能协调一下。想从根本上解决，还得找执法部门。
在居住区占用、堵塞消防门、消防通道停车，妨碍安全疏散和消防车通行等涉及到消防问题的，在物业企业劝阻制止无效的情况下，应及时告知公安消防部门，按照《中华人民共和国消防法》第六十条规定，责令改正；单位违法的，处5千元以上5万元以下罚款；个人违法的，处警告或者500元以下罚款。
本报记者 程诚
物业费收多少看服务水平定
本报近段时间的系列报道见报后，居民还想知道：“每个小区的物业费都不一样，我交的那些物业费，到底应该享受到怎样的服务？”下面，记者就给大家细说说。
根据《大庆市住宅物业服务分等收费标准》的相关规定，我市住宅物业的服务标准和收费标准包含综合管理，公共区域清洁卫生，公共区域秩序维护，公共区域绿化日常养护，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修五大方面。
综合管理费用每月最多收0.16元
根据《大庆市住宅物业服务分等收费标准》，一级综合管理服务每平方米建筑面积月收费标准为0.16元，二级为0.12元，三级为0.08元，四级为0.04元。
小区内设置管理处的，若小区建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加5%。
有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件
公共区域清洁卫生服务分别为0.32元、0.27元、0.22元和0.18元。其中，有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件。
因弃用垃圾收集点而改作按层每天两次收集垃圾的，收费标准可上浮0.02元。有水景的小区，应在收费标准的基础上增加0.01元。
外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算。
装修垃圾由业主自行清运，若委托物业，清运费标准为房屋建筑面积2元/平方米。
秩序维护费用多收，需要经过业主大会同意
公共区域秩序维护的收费标准，按照小区两处主要出入口（车辆能够进出），配备岗位的标准进行测算，分别为0.35元、0.26元、0.19元和0.15元。
若小区主出入口多于两个，或需要增配岗位，并经业主大会同意的，每增加一处固定门岗或增配3名安保人员，可加收0.05元/平方米/月。
小区建筑面积小于1.5万平方米的，公共区域秩序维护费用增加10%，小区建筑面积在1.5万至5万平方米（包括5万平方米）之间的，费用增加5%；在15万至20万（包括20万平方米）之间的，费用减少5%；大于20万平方米的，费用减少10%。
车辆管理人员和各类收费停车地点所发生的各类费用另算，不包括在这项收费里。
绿化费用按绿地面积设置，每年最多为6.5元
公共区域绿化日常养护的收费标准是按年、按绿地面积设置，每平方米每年收费分别为6.5元、5.5元、4元和3元。
绿化养护费用分摊公示为：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12个月。
绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。其中地下车库顶上绿地按实际种植面积计算，棚架按垂直投影面积计算，行道、散植树按树冠垂直投影面积计算，嵌草停车地坪按地坪面积的1/2折算，墙面垂直绿化按实际覆盖面积计算。
没有相应设施设备的，不得计收该项费用
共用部位日常运行、保养、维修的收费标准最低，分别为每平方米每月收费0.09元、0.07元、0.05元和0.03元。
共用设备设施方面，属于建设单位负责保养、保修的设施费用，由建设单位承担。
物业管理范围内的设备设施收费比较复杂：二次供水系统中一类变频水泵的日常运行、保养、维修为0.10元；二类普通水泵，多层为0.05元，高层为0.10元；排水系统的收费内容主要是污水泵站的运行，收费标准为0.06元；一类消防设施、设备为0.03元，二类为0.015元；避雷系统为0.015元；公共照明方面，庭院灯运行费用为0.03元，维修养护为0.01元，楼道灯运行、维修养护、节日彩灯均按0.01元收费；小区里有楼宇对讲或可视系统、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更设备的，每平方米收费0.08元；电子防盗门按照多层0.03元，高层0.015元收费；电梯收费标准统一为0.60元。
需要注意的是，没有相应设施设备的，物业不得向业主计收该项费用。
另外，物业管理区域内的各类室内活动室的运行、保养、维修的费用，由业主大会与物业公司协调确定，按实分摊，一并含到物业服务费中统一收取并使用。
本报记者 程诚
这些事，物业可以不管
6月11日和13日，本报以《小区管家到底该管啥》为题，细致深入地对物业管理范围进行了解读。
但记者通过市民来电发现，很多人对一些生活琐事是不是该由物业负责仍然不是很清楚。很多自用部位有问题了，也去找物业。
业主：我家客厅灯泡坏了，物业能不能给换
李大爷在电话里向记者数落物业的种种不是：“我家客厅灯泡坏了，给物业打电话，物业根本就不管。”
“上次我家坐便坏了，找物业给换，他还收了我钱。”张大姐也忿忿不平：“我交了那么多物业费，这换坐便、通下水，咋还能朝我要钱？”
王大娘一年前买了个二手房，装修时，特意把窗户换成了塑钢窗。“最近我这窗户开始透风，冬天都得拿塑料布糊上，下雨天还漏雨。我找物业，他竟然说不归他管，真气死我了。”
解释：业主自用部位，不在物业管理范畴内
“我认为有必要给大家解释一下物业管理的定义。”市城管委物业办主任葛方敬介绍，物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合性服务。
房屋建筑不难理解，就是咱小区的楼房本身。附属设施，指的是建筑物内和建筑物外的各类共用设备、共用设施及相关的场地、绿化、道路等，房屋建筑的共用部位和共用设施设备也包括在内。
也就是说，业主自用部位、个人家的东西，不在物业的管理范畴之内。比如灯具、开关、插座、水龙头、坐便、窗户、阀门、软管、洗手池、洗菜盆的维修、更换，坐便、下水管、地漏、洗手池、洗菜盆、浴盆、下水管的疏通等事情，都不归物业负责。如果业主要求物业来维修，物业可以提供有偿服务。
业户家供热、给排水管线跑冒滴漏、燃气管线泄露等问题，也应该找相应专业部门，如热力公司、给排水公司、电业局、燃气公司等进行维修，不应找物业。
本报记者 程诚
物业企业资质收费标准等级是两码事
在大家的直观印象里，按一级标准对小区业主进行收费的物业企业，资质就是一级的，其实这种印象是错误的。
“物业企业资质只能证明企业的管理规模、信誉等情况，和收费标准无关。”据市城管委物业办主任葛方敬介绍，物业企业资质分为一、二、三级和暂定资质四个级别。我市现有的182家物业中，具有一级物业管理企业资质的有6家，二级资质的有12家，三级资质的有164家。
住宅物业收费也分四个等级，等级标准根据服务的具体情况来评断。就拿楼梯扶手来说，一级收费标准要求隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘；二级要求每周擦两次，保持基本无灰尘；三级要求每周擦抹一次；四级要求每半月擦抹一次。就算一个资质是一级的物业企业，但是每周擦抹一次楼梯扶手，那它在公共区域清洁卫生方面只能按照三级收费标准——每平方米建筑面积0.22元/月进行收取。
公共区域清洁卫生，公共区域秩序维护，公共区域绿化日常养护，共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修这五方面，物业企业达到了哪个等级的要求，就按照哪个等级来进行收费。服务项目收费标准的总和，就是我们平时所交的物业费了。但每一个具体条款，都不是定死的，也会根据小区实际情况有一些额外的规定和说道儿。
市城管委物业办每个月都会对我市的物业企业进行抽查，一旦发现部分项目的服务标准低于其收取费用规定的服务标准，就会给该小区的物业企业下发限期整改通知单，复查后如果仍然存在问题，就会按现在的服务水平，降低该项目的收费标准。
本报记者 程诚
（转载自大庆日报）