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关注物业费收支透明化(六)

 

业主家被盗,物业该承担啥责任?没有楼道灯,物业是不是得给安?自家地漏返水,物业是不是得管?……

小区管家到底该管啥?(上)

 

近日,万宝小区发生多起入室盗窃案件。一时间,万宝小区的物业应该负多大责任,引得大家议论纷纷。

物业是咱住宅小区的大管家,居民无论遇到啥事儿,第一时间想到的都是找物业解决。那么,大家所缴纳的物业费,到底能买来哪些服务项目?小区里的事情哪些归物业管,哪些不归物业管?针对此类问题,记者采访了市城管委物业办主任葛方敬。下面,就听记者给大家好好念叨念叨。

A

业主家被盗物业有无责任?

事例  近日,万宝小区连续发生了20多起入室盗窃案件,万宝小区来了飞贼的说法弄得人心惶惶,小区里安装铁护栏的人家骤然增多。

警方调查发现,被盗楼房普遍有位置偏僻、灯光昏暗的特点,被盗居民家中大多没有安装护栏或睡觉时开窗,居住在三四楼的居民家中也有被盗情况。

居民议论纷纷:物业是干啥的,保安都干嘛去了?”“小区里的摄像头是不是都不好使啊?要不咋连个贼的影子都没抓到?

解释

得看巡逻人员是否履职

其实,物业秩序维护员巡逻只起到一个警示作用。葛方敬表示,业主家被盗,物业的责任划分要从多方面去衡量。如果物业尽责了,就没有责任;没尽责,就需要承担部分责任。

据了解,万宝小区的物业收费标准是三级,巡逻岗的服务要求为白天巡逻次数不少于4次,夜间重点部位巡逻不少于两次,并要有巡逻记录。在公安部门、业主调取案发当天的巡逻记录时,如果没有相关记载,物业就负有一定责任,反之,则没有责任。

另外,记者在《大庆市住宅物业服务分等收费标准》上看到,三级物业对小区监控系统并无要求。

葛方敬表示,即使是有监控设施的小区,一般也只配备1到两人值班。监控显示器上通常有9个摄像头的显示画面,定时切换。奥林国际小区有四五百个监控点,按照10分钟切换一次的频率计算,全都切换一次,也得一个半小时。因此想要完全靠摄像头监控,是很难及时发现正在作案的犯罪分子的。

B

庭院、楼道灯坏了物业负责换吗?

事例  天璞小区的居民告诉记者称,小区里的路灯长年不亮。一到晚上,小区里面就漆黑一片,年轻女孩儿根本不敢独自出门。岁数大的吃完晚饭出门遛遛弯儿,老早就得回来,就怕天黑了看不清路摔着。

东风新村9区的5354号楼居民也反映,称一楼公共部位没有声控灯,居民夜间上下楼不方便,希望物业能给解决。

解释

小区自有公共灯应由物业修

据了解,无论是物业企业资质是几级,按哪个等级来服务、收费,都需要保证小区电气设备运行安全正常。室内、室外公共电气柜统一要求每周两次巡查,每月保养一次。灯座、灯泡、开关损坏,也由物业负责维修,庭院灯、楼道灯的亮灯率要达到98%以上,节日彩灯的亮灯率也要达到95%

楼道灯方面,在设计之初,或是房屋交付时就有的楼道灯,物业负责维修,没有楼道灯,物业没有义务安装。如果楼道灯走的不是公共电源,电费是业主自行承担的,物业也不能收取0.01元的楼道灯运行费。

C

地漏返水、下水道堵塞都该物业来修吗?

事例  日常生活中,很多人家地漏返水、下水道堵塞,业主都把维修责任安到物业头上,认为交了物业费,物业就有义务给免费维修。物业不来,或者维修时收费,都会造成业主和物业的矛盾激化。

解释  如果是业主造成的,物业可以不管小区内公共部位的落水管、污水管等排水、排污管道都由物业进行修理、疏通。但业主自家室内地漏返水、下水道堵塞,得根据实际

情况判定是不是物业的责任。据葛方敬介绍,情况大致分为三种:

第一种是一个单元的一侧,从一楼到顶楼全堵,另一侧、其它单元以及主管线是通的,那么肯定是因为业主个人原因造成的,多数发生在一楼出户管线到单元门前马葫芦井的这段管线,这种情况下就需要业主之间自己协调、筹钱疏通,如果要求物业的维修人员解决,物业也有权收取维修费用。

第二种是业主自家堵了,例如一楼、二楼是通的,可是三楼却堵了,那就说明是业主自己使用不当造成的,可能是三楼或三楼以上住

户往下水道里扔了什么东西,这就需要业主自己解决。

第三种是因为排水、排污主管线堵塞或塌陷,造成业主自家地漏返水的,由物业负责疏通和维修,费用也由物业自行承担。

根据收费标准,一级物业要求每两个月就要清扫、疏通一次墙面泄水沟、楼内外排水管道,保障楼内公共排水畅通。等到6月至9月的雨季,每半月就要检查一次。二、三级物业分别要求每季度、每半年清扫疏通一次。四级物业只要求保持楼内公共排水管道畅通即可,对检查疏通的频次并无要求。

D

电梯事故物业该承担哪些责任?

事例  女士是华圣欧洲城小区的居民,最近她乘坐电梯回家,在电梯上升到8楼时,突然下降了一层。还好当时5楼有人等电梯,电梯门开了我才得以出来。

家住华溪龙城的先生也遭遇了惊魂一幕。前段时间,他坐电梯上到7楼时,突然掉到了2楼和3楼中间的位置上。先生先按电梯里的急救电话,但一点儿反应都没有,拨打手机也没有信号,后来就按电梯的警报铃……50分钟后,电梯维修员才赶到现场,将先生救了出来。

除此之外,花样年华、程宇、尚海滩、东风新村七区高层等小区的居民也向记者反映,遭遇过类似的电梯安全事故。一时间,和人们生活息息相关的电梯,成了要提心吊胆乘坐的危险品

解释

发生困人等重大事故,物业须在15分钟内赶到现场

物业应保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好。葛方敬介绍说,物业需要委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全监测并持有《安全使用许可证》,物业应有专人对电梯进行管理和监督。

电梯发生一般故障,专业维修人员应该在两小时内到达并修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员必须在15分钟内赶到现场,专业技术人员须在半小时内到达现场进行救助。

电梯的收费标准为每平方米

每月0.6元。底层或原始设计不停靠业户,不必支付此项费用。

没有安全关闭装置、自动称重感应或紧急呼叫装置的电梯,应该配备专人驾驶。业主大会也可委派专人驾驶电梯。驾驶员的人工费按照每平方米建筑面积0.08元另行计算。

本报记者  程诚

(转载自大庆日报)