缴费率不足10%，不弃管就得赔死
众城物业不想干了
物业服务不到位，我们凭啥要缴费
益民业主都不买账
近年来，我市房地产业蓬勃发展，物管住宅小区也在逐年增加。但自1998年我市第一家具有省建设厅颁布的物业企业资质的物业公司成立以来，物业与业主之间似乎就一直摩擦不断。
“物业公司重收费、轻管理，年年交的物业费都是笔糊涂账。”小区居民这样抱怨。“居民总以各种理由不缴费，没钱拿啥雇人给业主服务？”物业公司这样辩解——恶性链条由此结成。
业主与物业间的种种矛盾已成为阻碍小区良性发展的“绊脚石”。那么，物业公司到底该负责哪些内容，业主们交的物业费都花到哪儿了，物业费标准如何界定，业主权利该如何保障？本报今日起对“物业费收支透明化”进行系列报道，算一算物业费这笔糊涂账。
最近半个月，市城管委物业管理办公室主任葛方敬一直愁眉不展，让他烦心的，是桌子上已经摆了好几天的众城物业提交的《益民小区弃管申请书》。
这已经是5年以来，葛方敬收到的第4份益民小区弃管申请了。
那么，到底是什么原因让益民小区频遭弃管呢？本报记者走进益民小区对此进行了调查。
物业
缴费率不足10%不弃管就得赔死
对于益民小区的物业管理问题，众城物业董事长田泽恩一肚子苦水。
据了解，益民小区建成于1999年，有20栋居民楼，众城物业从2007年开始接管该小区。“从我们接管开始，很多业主就不缴纳物业费，现在欠下的物业费足有500多万了。”田泽恩说，小区共有1400户居民，现在不缴物业费的已达到了90%。
“对于益民的业主来说，缴纳物业费已经成为了一件很耻辱的事情。”田泽恩说，益民小区本该按照11.2元/平方米收取物业费，为了提高缴费率，他特批给益民业主打折，但还是没有多少人交。大家都抱起团，集体抵制物业，有时候甚至整个一栋楼都收不上来一家。
“现在公司面临很多困难，不但多项维修没有资金，就连给员工发工资都成了难题。”田泽恩告诉记者，益民小区物业共有工作人员31人，其中包括保安8人、保洁18人、3个维修人员、一个客服、一个经理。“去年的物业费到现在还没完全收上来。如果全交的话，能有140多万，实际上只收上来20万，而去年整个小区的人工成本就有60万，加上其他的材料费、能耗费，就更多了。”
提起小区里的菜市场，田泽恩也非常头疼。原来，小区里没有一个规范的菜市场，自然形成了一个卖菜的地方，但没有手续，城管来了，商贩推着车就跑，城管走了，再回来。“商贩和城管打游击，苦的是居民和物业。我们又没有执法权，说了又不听”。
无奈之下，为了规范小市场的秩序，2009年，物业特意投资给小市场做了摊位，禁止乱摆乱放。同年，物业在业主委员会的协调下，重新安装了小区大门，修复了单元门，做了绿化，楼道也进行了粉刷。“当初业委会承诺，如果我们将小区整改好了，就动员大家给我们交物业费。我们那一年前后投入了40多万，小区环境整改了，物业费却还没收上来”。
据了解，益民小区是铁西平房区改造的回迁房，50%的业主生活都很困难，依靠政府补助勉强生活，这一部分的人，的确没有能力承担物业费。另外，小区里40%的房子都已经转租了出去，上门催缴的物业人员连房主都找不到，租户又称房租内已经包含物业费了，不肯缴纳物业费。
田泽恩说：“物业并不是不为业主服务，我们也希望能找到一条合理的解决途径，毕竟这样僵持下去，双方的利益都得不到保障。”
业主
物业服务不到位，凭啥要缴费
益民小区给记者的第一印象是乱，菜市场占据着小区的中心位置，不少摊位已经把“储物间”延伸到了健身器材旁边，导致仅有的十几个健身器材一大半都只能闲置。堆物现象也十分严重，各单元门被纸壳箱、三轮车、自行车、编织袋等杂物堵了个严实，楼梯间几乎全被花盆、坛子、石头、木柜、纸箱、玻璃等杂物占据，楼梯转角处的空隙仅容一人侧身而过。楼内小广告也很猖獗，仅一个居民门上就贴了24张小广告。
在14号楼4单元，每个角落都堆满了尘土，窗台上积存的灰尘有两毫米厚。在顶层一户居民家门口，脏水顺着台阶流淌下来的痕迹清晰可见，而且已经干涸，颜色发黑。
“物业服务成这样，我们缴费才怪。”采访中，很多居民告诉记者，他们已经十多年没有缴过物业费了。
3号楼的张阿姨说，她之前都缴纳了物业费用，从2007年开始就没再缴纳了，就是因为觉得物业服务不到位。“单元门的门锁也大都不好使。”张阿姨指着15号楼5单元的楼道窗户说：“窗户破了大半年，一直没人维修，我们拿个塑料布糊上了。”
“小区的菜市场可脏了。冬天还凑合，一到夏天，总有一股烂水果味儿，到处都是苍蝇。”一个蹲在墙根晒太阳的大爷很气愤：“扔一个烟头，一个月后还在那里”。
“春节以后，小区的路灯就没亮过。到了晚上一片漆黑。洗澡时把地漏盖子打开，地底下就返上来一股臭味，特别熏人，跟物业反映多次也没人管。”5号楼的王先生指着楼道里残留的水痕告诉记者，楼下的管线由于年久锈蚀，已经漏水一年多了，卫生间也经常返水，老区改造时也没修好，现在楼体已经有了逐步下沉的趋势。而且房屋漏雨情况特别严重，物业总是推脱，就是修了，下雨还是继续漏，跟没修一样。
“下水道堵塞，马葫芦下陷，脏水常年在小区内横流，物业来了就是一捅了之。”一个居民告诉记者，物业对管线清掏不积极，长期存在跑冒渗漏，地下就形成局部蓄水，经过冬季冻鼓，就造成了小区地面铺装被破坏。另外，小区里的安保和监控也都是摆设，车辆人员进出从不盘问，合租混租随处可见。“这就造成小区居民龙蛇混杂，住在这里，一点安全感都没有”。
物业办
拟用行政手段干预，物业不能“撂挑子”
“目前还没有物业企业主动承接益民小区，所以这次的弃管申请不能批准。”市城管委物业办主任葛方敬介绍，早在2006年，当时的林源物业公司，也就是现在的府民物业在合同到期后，就提出了弃管，原因也是由于缴费率低，物业企业亏损严重。
葛方敬表示，当时，益民小区开发商遗留的房屋质量、小区规划等问题非常多，业主委员会也没有成立。“之前众城物业也接手过几个弃管小区，在处理疑难小区问题上有一些好办法，所以就协调它来接管”。
在接手一年后，众城物业和益民小区刚成立不久的业主委员会签订了为期3年的物业管理合同。葛方敬认为：“物业企业不但对小区业主肩负着服务义务，更要有高度的社会责任感。虽然目前合同已经到期，甚至超期，但在没有其他物业企业接手的情况下，众城物业只能继续维持下去。”
“下一步，我们将针对益民小区存在问题研究解决办法，并向市政府汇报。”葛方敬告诉记者，他们会尽力通过向市里申请困难家庭救助、低保救助等方式，帮助物业企业弥补一些亏空，同时要求物业企业加强管理、提高服务水平，待达到相应物业服务标准后，对一些有缴费能力却恶意欠费的业主，采取上门催缴、法院起诉等手段加大收费力度，提高物业费缴费率。
“小区业主缴费率低，物业企业亏损，自然就会减少投入；投入减少了，服务不到位，业主就更不想缴费，这是一个恶性循环。”葛方敬说，我市现行的《物业服务收费管理办法》及《住宅物业服务分等收费标准》是2006年制定的，已经不适应当前的经济发展形势，今年，市城管委将会同物价部门对其进行修改，调整服务内容，细化服务标准，从立法、执法层面寻求问题解决办法。
实习生 卢晓敏 本报记者 程诚
（转载自大庆日报）